Les locations meublées touristiques de type Airbnb à Nice
La Ville de NICE est une zone touristique attrayante ; le tourisme est sa principale activité économique mais c’est aussi une zone particulière par la tension de son marché immobilier.
En vue de concilier les besoins en logement des habitants tout en préservant un dynamisme économique en faveur des professionnels du secteur hôtelier, la Métropole Nice Côte d’Azur et la Ville de NICE ont décidé de règlementer la location meublée saisonnière.
Pour rappel : la location de meublés touristiques consiste en la mise en location de manière répétée d’un local meublé destiné pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.
La Ville de NICE, précurseur sur le sujet :
La Ville de NICE apparait comme une ville pionnière en matière de régulation de locations meublées touristiques.
Dès juillet 2014, un encadrement de la location des meublés touristiques sur la commune de NICE a été instauré, notamment par le biais de demande d’autorisation temporaire de changement d’usage du local.
En juin 2015, une procédure de simplification de la délivrance des autorisations temporaires de changement d’usage a été instaurée. A partir de cette date, la demande d’autorisation temporaire se fait sur la base d’un formulaire CERFA.
Le service fiscalité locale a commencé à enregistrer les loueurs qui déposent en Mairie la déclaration de mise en location d’un meublé de tourisme afin de les répertorier dans la base de données des redevables de la Taxe de Séjour.
En 2016, il y a une avancée majeure avec la reversion de la taxe de séjour par Airbnb directement à la Ville de NICE.
Par Délibération du 23 juin 2017, la Ville de NICE a instauré la déclaration d’enregistrement du meublé obligatoire, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
En pratique il faut enregistrer le bien auprès de la Mairie de NICE afin d’obtenir un numéro à 13 chiffres devant figurer obligatoirement sur les annonces publiées sur les plateformes internet, lequel diffère de celui attribué lors du changement d’usage.
La règlementation se renforce :
Face à l’essor toujours croissant des meublés de tourisme, un nouveau règlement a été adopté à l’unanimité à l’issue d’une Délibération du bureau métropolitain en date du 21 décembre 2018.
Présidé par le Maire Christian ESTROSI, le bureau métropolitain a durci la règlementation relative aux conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la Ville de NICE.
L’objectif affiché par la métropole étant d’« éviter la spéculation au sein de l’activité de location d’habitation mais également de rétablir un équilibre entre les locations meublées et les hôtels afin de mettre fin à une concurrence déloyale ».
Le développement exponentiel des meublés touristiques au détriment du logement des niçois et de l’activité des hôteliers a un impact négatif pour l’économie et le cadre de vie des habitants.
La règlementation de la Ville de NICE présente deux régimes distincts selon que le loueur est une personne physique ou une personne morale (société) :
1) Le loueur, personne physique
a) Le loueur, personne physique, veut louer en meublé touristique un local à usage d’habitation constituant sa résidence principale
Il est dispensé de la demande d’autorisation de changement d’usage si la durée de location n’excède pas 120 jours par an.
Il est admis que ce soit un complément de revenus pour le loueur mais cette activité ne doit pas devenir une activité commerciale à plein temps.
L’obligation d’enregistrement du bien auprès de la mairie est tout de même obligatoire.
b) Le loueur, personne physique, veut louer en meublé touristique un local à usage d’habitation constituant sa résidence secondaire
– Sur le premier logement mis à la location meublée touristique :
Une seule autorisation temporaire de changement d’usage sans compensation d’une durée de 6 ans non renouvelable peut être accordée.
Une seule autorisation, nominative et incessible, peut être accordée par foyer fiscal.
Si le loueur souhaite poursuivre la location après la période de 6 ans, le régime de la compensation s’applique.
– A partir du deuxième logement mis à la location meublée touristique :
Une compensation est obligatoire dès le deuxième logement ; l’autorisation sera réelle et définitive.
2) Le loueur, personne morale (société)
Une autorisation de changement d’usage avec obligation de compensation est nécessaire dès le premier bien mis en location.
Pour rappel : le régime de la compensation a été instauré pour préserver l’équilibre entre habitation et commerce ; c’est un mécanisme consistant à créer un logement à usage d’habitation de la même superficie et dans la même zone que celui ayant fait l’objet d’une transformation pour servir à de la location saisonnière.
Deux modalités :
Soit vous êtes déjà propriétaire d’autres locaux que vous pourriez proposer en compensation ;
Soit vous devez acheter des droits de commercialité auprès d’un tiers propriétaire de locaux affectés à un usage autre que d’habitation (bureaux, commerces …) pour les transformer en logements.
Ces droits peuvent notamment être achetés à des sociétés spécialisées ou auprès de bailleurs sociaux.
A la différence d’autres communes, à NICE il sera possible de compenser sur l’ensemble de la commune et non pas uniquement dans le même quartier.
La surface du futur bien transformé en logement devra être supérieure ou égale au logement objet du changement d’usage.
La jurisprudence, par un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 08 mars 2018 confirmé par un arrêt du 27 février 2020, considère l’activité de location meublée touristique est une activité commerciale.
Si le loueur est propriétaire d’un local commercial, il n’est pas nécessaire de solliciter un changement d’usage puisque le local dispose déjà de la commercialité.
Cependant, cela n’exempt pas de toute formalité (obligations d’enregistrement et de taxes).
En 2019, plus de 2 200 logements ont perdu leur vocation de résidence principale à Nice pour n’accueillir que des touristes, et plus de 12 500 annonces ont été constatées sur la plateforme principale de locations en ligne Airbnb (plus nombreuses que les chambres d’hôtel classiques).
Afin d’éviter une pénurie de logements, à l’instar de Paris, Christian ESTROSI a décidé de créer une brigade baptisée pôle « Protection des logements » composée d’agents assermentés dont la mission est de contrôler la conformité des locations saisonnières avec la règlementation et dresser en cas d’infractions des constats d’infraction pouvant être transmis au Procureur de la République.
Sanctions applicables en l’absence d’autorisations :
Une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local transformé illégalement peut être prononcée par le président du Tribunal judiciaire ;
Une remise en état des lieux sous astreinte judiciaire à l’encontre du bailleur d’un montant maximum de 1 000 euros par jour de retard et par mètre carré jusqu’à l’entière régularisation peut être exigée ;
Des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (un an d’emprisonnement et/ou 80 000 euros d’amendes).
Les pétitionnaires, en signant les formulaires de demande d’autorisation de changement d’usage, s’engagent à laisser l’accès de leurs locaux aux agents habilités en charges des contrôles.
La règlementation, le ton se durcit :
Par Délibération du bureau métropolitain en date du 31 mai 2021, le ton se durcit :
– L’autorisation de changement d’usage n’est plus accordée pour 6 ans mais est valable pour une durée d’un an renouvelable tacitement 5 fois (soit 6 ans sous réserve qu’aucun trouble à l’ordre public n’ait été constaté) et sans compensation.
L’autorisation temporaire est toujours nominative, attachée à la personne et non au local, donc incessible.
Au-delà de la période de 6 ans, le propriétaire désireux de solliciter plus d’une autorisation sera soumis au régime de la compensation.
– Pour une demande de changement d’usage en meublé touristique d’un bien en copropriété, il est désormais obligatoire de produire un extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas à la location de meublés de tourisme ou à défaut produire l’accord de la copropriété.
– Un dispositif expérimental dit « Location mixte » inédit en France est mis en place :
C’est une dérogation pour encourager la location mixte : location à un étudiant pendant l’année universitaire et locations touristiques durant les 3 mois estivaux.
Conditions pour le propriétaire :
- Loyer maximum de 500 euros par mois charges comprises
- Signature d’une convention spécifique avec le locataire
- Le Règlement de Copropriété doit autoriser la location meublée de courte durée
- La location touristique se fait durant les mois de juin juillet août
- Respect des obligations liées aux taxes de séjour
- Renouvellement annuel du dossier de changement d’usage
Conditions pour l’étudiant :
- Être allocataire de la CAF
- Occuper le logement minimum 5 mois de l’année universitaire
- Ne pas sous-louer le logement
– La Ville de NICE veut mettre en place un principe de non transférabilité d’une autorisation temporaire sur un autre bien appartenant au même propriétaire.
Airbnb en copropriété, attention !
Si vous souhaitez louer en meublé touristique un bien se situant dans un immeuble en copropriété, il faut regarder la désignation du bien dans l’état descriptif de division et il est essentiel de vérifier que l’activité est compatible avec les règles de la copropriété.
Le règlement de copropriété doit autoriser les locations meublées de courte durée qui sont assimilées à une activité commerciale.
Il faut regarder la clause de destination de l’immeuble.
Si le règlement de copropriété contient une « clause d’habitation bourgeoise », c’est-à-dire que l’immeuble a vocation à être un immeuble d’habitation, il est interdit d’exercer toute activité commerciale dans l’immeuble ; la location meublée saisonnière est interdite.
De même une clause mixte autorisant l’habitation et la location par des professionnels tels que professions libérales interdit la location meublée de courte durée.
Les locations meublées classiques ou les locations étudiantes sont conformes à une clause d’habitation bourgeoise.
Si vous souhaitez une modification du règlement de copropriété quant à la destination de l’immeuble, une autorisation de l’unanimité des copropriétaires réunis en Assemblée Générale est nécessaire ; ensuite un acte modificatif du règlement de copropriété devra être établi par un notaire.
Par ailleurs, qui dit locations saisonnières dit possibles nuisances pour la copropriété notamment générées par les allées et venues des locataires à toute heure du jour et de la nuit.
Il convient de vérifier s’il existe au sein du règlement de copropriété la mention de l’interdiction de bruits ou activités de nature à gêner les autres copropriétaires.
Ainsi, dans le cas où l’activité exercée n’est pas contraire au règlement de copropriété mais génère des troubles, il est possible pour le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire victime d’agir sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.