La vente de l’immeuble loué

Décider de mettre en vente un bien occupé par un locataire ne suppose pas nécessairement d’attendre la fin du bail en cours, ou de proposer la vente au locataire en priorité.

En effet, il est tout à fait possible de vendre un logement loué, même s’il est habité par un locataire. Ce dernier reste alors dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Le contrat de bail en cours poursuit ses effets, il n’est pas utile de conclure un nouveau bail, mais simplement de notifier la vente au locataire en lui communiquant les coordonnées du nouveau propriétaire.

Il existe néanmoins deux hypothèses dans lesquelles le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du logement loué : lorsqu’il s’agit de la première vente du logement consécutive à la division ou subdivision de l’immeuble, ou en cas de vente dans la totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements (sauf si l’acquéreur décide de proroger de six ans les baux en cours). Le locataire qui ne souhaite pas acquérir son logement n’est alors pas tenu de le quitter.

Lorsque le propriétaire souhaite vendre libre un bien actuellement loué, il convient de distinguer diverses hypothèses.

S’il s’agit d’une location meublée, le vendeur doit donner congé au locataire au moins trois mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre émargement ou récépissé. Le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption et devra libérer les lieux au plus tard à la date d’échéance du bail.

S’il s’agit d’une location vide, le vendeur doit donner un congé pour vendre à son locataire, ce qui vaut offre de vente. Le locataire bénéficie donc d’un droit de préemption. Le congé est donné dans les mêmes formes que citées précédemment, au moins six mois avant la date d’échéance du bail, en respectant un certain formalisme (motif du congé, prix et conditions de vente, rappel des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, etc.)

Lorsque le propriétaire a acheté le bien alors qu’il était déjà occupé par un locataire et que l’échéance du bail en cours intervient plus de trois ans après l’achat, il pourra donner congé au locataire pour que ce dernier libère les lieux au plus tard à la date d’échéance du bail en cours. En revanche, lorsque l’échéance du bail en cours intervient moins de trois ans après l’achat, il ne pourra donner congé au locataire qu’à la date d’échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail en cours.

Le droit de préemption ne joue pas lorsqu’il s’agit d’une vente entre parents jusqu’au troisième degré inclus (oncles et tantes, neveux et nièces, etc.)

Enfin, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, il est à noter que depuis la loi ALUR de 2014, le locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes est protégé par la loi, de telle sorte que le propriétaire ne pourra lui donner congé, de même que le locataire de moins de 65 ans ayant fiscalement à sa charge une personne de plus de 65 ans. Si les conditions de ressources de ces locataires sont inférieures aux plafonds en vigueur à la date du congé, le renouvellement du bail est en principe automatique. Le propriétaire peut toutefois donner congé au locataire protégé s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, ou s’il possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources à la date de la notification, ou encore s’il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et possibilités, et située à proximité.

Auteur : Me Isabelle Claisse